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Comentario a la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de Medidas Para Reforzar la Protección a los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de Deuda y Alquiler Social
27/09/2013 | El día 16 de mayo de 2013 entró en vigor la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social que había sido publicada en el BOE del día anterior (15 de mayo). Sus principales aspectos reseñables son los siguientes:
A) Prevé la suspensión inmediata y temporal de los lanzamientos, por un plazo de dos años, en relación con los desahucios de las familias que se encuentren en especial riesgo de exclusión social, la suspensión afectará solo a las personas que se hallen en situación de "especial vulnerabilidad" y para que se aprecie será necesario que el deudor reúna una serie de requisitos tanto de tipo subjetivo como económico, a saber:
- Que se trate de familias numerosas, familias monoparentales con dos hijos a cargo, unidades familiares de la que forme parte un menor de tres años o en las que algún miembro o familiar conviviente tenga alguna discapacidad o sea dependiente, o unidades familiares en las que el deudor se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales, o también que exista en la familia una víctima de violencia de género.
- Que los ingresos de la familia que se acoja a la suspensión no superen en tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), este límite se elevará con respecto a las unidades familiares en las que algún miembro sea persona con discapacidad o dependiente o en las que convivan con personas con discapacidad o dependientes. Siendo igualmente preciso que en los cuatro años anteriores a la solicitud, algún miembro de la familia haya visto alteradas de forma sustancial sus circunstancias económicas, esa alteración se medirá en función de la carga hipotecaria sobre la renta sufrida en los últimos cuatro años.
- La cuota hipotecaria deberá ser superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar.
- Deberá tratarse de un préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda propiedad del deudor y concedido para su adquisición.
El cumplimiento de los antes indicados presupuestos podrá acreditarse en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecaria, antes del lanzamiento que se trate de evitar, debiendo presentar la documentación acreditativa ante el Juez o Notario que entiendan del procedimiento.
B) Intoduce importantes modificaciones en la normativa hipotecaria, de acuerdo con la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, entre las que destacamos las siguientes:
- Limita los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito para las hipotecas constituidas sobre la vivienda habitual a tres veces el interés legal del dinero.
- Prohíbe la capitalización de los intereses
- Para el caso de que el resultado de la ejecución fuese insuficiente para cubrir la deuda, ese resultado se aplicará en último lugar a los intereses de demora.
- Fortalece el régimen de venta extrajudicial de bienes hipotecados, incluyendo la posibilidad de que el Notario la suspenda cuando las partes acrediten que solicitaron al Juzgado que dicte resolución decretando la improcedencia de la venta por las existencia de clausulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario, facultando también al Notario para poder advertir a las partes de la posible existencia de clausulas abusivas en el contrato.
- Incrementa el nivel de independencia de las Sociedades de Tasación con respecto a las entidades de crédito.
C) Con el ánimo de agilizar y flexibilizar el procedimiento de ejecución e incrementar la protección de los derechos e intereses del deudor hipotecario, lleva a cabo diversas modificaciones en la LEC e introduce también importantes modificaciones al ámbito de aplicación del Real Decreto Ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de los deudores hipotecarios sin recursos, entre las que podemos destacar las siguientes:
- Posibilitar la condonación de parte del pago del remanente si tras la ejecución hipotecario éste no hubiese sido saldado en su totalidad.
- Posibilitar al deudor para que se beneficie de una eventual revalorización de la vivienda.
- Facilitar el acceso de postores a las subastas.
- Reduce los requisitos exigidos a los postores para participar en las subastas.
- Duplicar el plazo dado al rematante para consignar el precio de la adjudicación.
- No admitir en las subastas preciso de adjudicación inferiores al 75% del valor de la tasación del bien en el momento de formalizar el préstamo hipotecario.
D) Añade una Disposición Adicional al Real Decreto Legislativo 1/2002, de 29 de noviembre, con el fin de permitir la disponibilidad de los planes de pensiones para el caso de procedimiento de ejecución sobre la vivienda habitual.
E) Modifica el Texto Refundido de la Ley de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados, con el fin de asegurar al tomador de los seguros de vida el derecho a recibir información sobre la rentabilidad de su inversión.
F) Ordena la Gobierno impulsar la constitución de un fondo social de viviendas destinadas a las personas desalojadas de su vivienda por impago de un préstamo hipotecario.