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La propiedad inmobiliaria en Galicia y la conveniencia de su inscripción en el Registro de la Propiedad
01/03/2011 | El Registro de la Propiedad fue creado en España a finales del siglo XIX, tras la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria y en él son susceptibles de inscripción todos los bienes inmuebles, ya sean de naturaleza rústica o urbana. Sirve para acreditar ante terceros la propiedad o dominio de la finca inscripta.
Al Registro de la Propiedad sólo pueden aceder los títulos públicos de trasmisión de dominio del inmueble, ya sean estos acreditativos de compraventa, sucesión, subasta, etc. Hecha la anterior introducción hay que decir que aproximadamete el 70% de la propiedad inmueble sita en Galicia no está inscripta en el Registro de la Propiedad, debido a que las partijas sucesorias y documentos de compraventa se venían haciendo en documentos privados ante los llamados "péritos" y casi nunca ante Notarios. Esta costumbre de no acudir ante Notario para realizar ese tipo de documentos se venía haciendo de forma constante en Galicia y aunque ahora cada vez se acude más al Notario, si bien no deja de sorprendernos ver documentos traslativos de dominio recientes efectuados en documento privado redactados por expertos rurales que la mayoría de las veces carecen de estudios oficiales alguno. Por tanto como ya dijimos estos documentos privados no pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Es conveniente que la propiedad de bienes inmuebles figure inscripta en el Resgistro de la Propiedad y no sólo para acreditar ante terceras personas la titularidad de la finca, sino también para poder hipotecar el bien inmueble, pues la hipoteca necesariamente tiene que estar inscripta y para inscribir la hipoteca es necesario que la finca hipotecada lo esté previamente.
Esta situación se vino dando en Galicia muy a menudo mientras duró el "boom" de la construcción, ya que muchas veces un constructor se interesaba por la compra de una propiedad inmueble para promover sobre ella una nueva construcción, pero dado que la promoción de la misma necesitaba financiación, precisaba para tener ésta el gravarla con una hipoteca una vez fuese suya la propiedad de la finca. Por ello, la solución a este caso (para el caso de que la finca no figurase inscripta en el Registro de la Propiedad) era y es la tramitación de un expediente de dominio.
Los expedientes de dominio son en nuestro derecho procedimientos de Jurisdicción Voluntaria que se tramitan de acuerdo con los protocolos fijados al efecto en la Ley Hipotecaria y Reglamento Hipotecario, pudiendo ser de tres clases:1) De primera inmatriculación para el caso de que la finca nunca hubiese estado inscripta; 2)De reanudacción del tracto sucesivo, para el caso de que habieno estado inscripta a favor de alguna persona falte alguún eslabón o títulos público de trasmisión que pueda unir al titular inscripto con la persona que pretenda inscribirla a su nombre y; 3)De mejor cabida, para el caso de que el titular inscripto esté disconforme con la superficie inscripta, bien por ser ésta mayor o menor.
Los expedientes de dominido se tramitan ante el Juzgado de Primera Instancia del Partido Judicial en el que esté situado la finca objeto del mismo. Se necesita firma de Abogado y Procurador de los Tribunales y son muy sencillos de tramitar, hay que acompañar al primer escrito el documento que acredite la propiedad de la persona a favor de quien se insta el expediente de dominio (ya sea éste un títulos privado como partija, compraventa, etc o titulo público, igualmente hay que acompañar certificados expedidos por el Registro de la Propiedad y el Catastro (que es otro registro de carácter fiscal de los bienes inmuebles del Ministerio de Hacienda) acreditativos de la titularidad de la finca objeto del expediente de dominio, de igual forma hay que identificar a todos los colindantes de la finca y citarlos, así como a las personas que hayan trasmitido el bien inmuble a la personsa que insta el procedimiento judicial cuya descripción nos ocupa, también es conveniente acompañar cuanto documento o recibo pueda acreditar la propiedad de la finca, debiendo también presentar testigos que puedan acreditar ante el Juzgado la certeza de que la propiedad pertenece a la persona que solicita la inscripción del bien. Es preciso publicar edictos en un periódico de tirada provincial y en un Boletín Oficial. El Juzgado da traslado de la solicitud al Ministerio Fiscal para que vele por la legalidad y éste podría oponerse en caso de que no le pareciese correcto o en su caso aceptar la solicitud e informar favorablemente sobre la misma. El procedimiento finaliza mediante un Auto dictado por el Juzgado cuya copia testimonida tiene acceso al Registro de la Propiedad y que sirve a todos los efectos de título público de propiedad de la finca.
Considero que es conveniente la inscripción en el Registro de la Propiedad de los bienes inmuebles, por eso recomiento a todo el mundo que tenga bienes inmuebles sin inscribir, que carezca de tres títulos públicos sucesivos de dominio del bien inmueble que le darían acceso directo a la inscripción registral, que proceda a contratar los servicios de un Abogado para que lo dirija en la tramitación del expediente de dominio.

José Ángel Cobreiro Mosquera